Ce trebuie să facă moștenitorii dacă o casă sau un teren este încă pe numele unei rude decedate

Numeroși români locuiesc în case sau folosesc terenuri care figurează încă, în acte, pe numele unor rude decedate de mai mulți ani.

Faptul că urmașii locuiesc în imobil, plătesc impozitele sau apar în evidențele locale nu este suficient pentru ca proprietatea să fie trecută automat pe numele lor.

Pentru ca drepturile moștenitorilor să fie recunoscute oficial, este necesară dezbaterea succesiunii și înscrierea drepturilor în cartea funciară.

Ce se întâmplă cu imobilul după moartea proprietarului

Potrivit Codului civil, moștenirea se deschide la momentul decesului, la ultimul domiciliu al persoanei decedate.

Bunurile nu rămân fără titular doar pentru că familia nu a mers imediat la notar.

Certificatul de moștenitor nu creează dreptul de moștenire, ci stabilește cine sunt succesorii, ce bunuri fac parte din masa succesorală și ce cotă îi revine fiecăruia.

Dacă imobilul era deja înscris în cartea funciară, numele proprietarului decedat poate rămâne în evidențe până când moștenitorii își înscriu drepturile.

Plata impozitelor nu înlocuiește certificatul de moștenitor

Folosirea casei, plata impozitelor sau înscrierea unei persoane în registrul agricol nu sunt suficiente, luate separat, pentru transferul dreptului de proprietate.

Aceste elemente pot avea relevanță în anumite situații, dar nu înlocuiesc certificatul de moștenitor sau o hotărâre judecătorească.

Succesiunea poate fi făcută și după mulți ani

Nu există un termen general după care succesiunea să nu mai poată fi dezbătută.

Dosarul succesoral poate fi deschis și după mulți ani de la deces.

Totuși, notarul trebuie să verifice dacă persoanele chemate la moștenire și-au exercitat dreptul de opțiune succesorală în condițiile prevăzute de lege.

Termenul general pentru acceptarea sau renunțarea la moștenire este de un an de la data decesului.

Acceptarea poate fi expresă sau tacită, în funcție de actele și comportamentul succesibilului.

Stabilirea situației concrete îi revine notarului, iar dacă apar neînțelegeri, instanței.

De ce procedura devine mai dificilă dacă este amânată

Cu cât trece mai mult timp, cu atât succesiunea poate deveni mai complicată.

Pot apărea situații precum:

• mai multe decese succesive fără succesiuni finalizate;
• acte pierdute;
• moștenitori greu de identificat;
• neînțelegeri între rude;
• lipsa unor documente cadastrale sau fiscale actualizate.

Ce acte verifică notarul

Pentru stabilirea moștenitorilor și a bunurilor care intră în succesiune, notarul poate verifica:

• certificatul de deces;
• actele de stare civilă;
• eventualul testament;
• declarațiile privind opțiunea succesorală;
• actele de proprietate;
• titlurile de proprietate;
• contractele încheiate de persoana decedată;
• hotărârile judecătorești;
• extrasele de carte funciară;
• certificatele de atestare fiscală.

Certificatul de moștenitor dovedește calitatea succesorilor și drepturile acestora asupra bunurilor incluse în moștenire.

Ce se întâmplă dacă apar dispute între moștenitori

Dacă există neînțelegeri privind persoanele care moștenesc, bunurile din masa succesorală sau cotele fiecăruia, procedura notarială poate fi suspendată.

În astfel de situații, problema poate ajunge în instanță.

Se poate vinde casa înainte de finalizarea succesiunii?

În principiu, persoanele care se consideră moștenitoare trebuie mai întâi să își dovedească această calitate și cota succesorală.

Notarul care autentifică o vânzare verifică titlul vânzătorului și situația juridică a imobilului.

Dacă există mai mulți moștenitori, vânzarea întregului imobil presupune acordul tuturor coproprietarilor.

Un singur moștenitor poate dispune, în principiu, doar de cota care îi aparține, după stabilirea acesteia.

Ce se întâmplă dacă succesiunea este finalizată după doi ani

Faptul că succesiunea nu a fost finalizată în doi ani nu înseamnă că moștenitorii pierd automat proprietatea.

Poate apărea însă o obligație fiscală.

Potrivit regulilor prezentate, pentru transmiterea prin moștenire a dreptului de proprietate nu se datorează impozit dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în cel mult doi ani de la data decesului.

După expirarea acestui termen, poate fi datorat un impozit de 1% din valoarea proprietăților imobiliare care fac parte din masa succesorală, în condițiile prevăzute de lege.

Această sumă este separată de onorariul notarului, taxele de publicitate imobiliară și eventualele costuri cadastrale.

Excepția aplicabilă în 2026

În 2026 este prezentată o derogare temporară pentru anumite succesiuni afectate de indisponibilitatea sistemelor informatice ale ANCPI.

Pentru succesiunile în care termenul de doi ani se împlinește în perioada 14 iulie – 30 septembrie 2026, impozitul nu este datorat dacă procedura este dezbătută și finalizată până cel târziu la 30 septembrie 2026.

Cele două condiții trebuie îndeplinite împreună.

Simpla deschidere a dosarului succesoral sau depunerea actelor nu este suficientă.

Ce se întâmplă în localitățile unde se face cadastru sistematic

În localitățile în care se desfășoară lucrări de înregistrare sistematică prin Programul național de cadastru și carte funciară, imobilele pot fi măsurate și înscrise fără ca proprietarii să suporte costurile lucrărilor realizate prin program.

Chiar dacă proprietarul din acte a murit, imobilul poate fi identificat și inclus în documentele cadastrale.

Cadastrarea nu stabilește însă cine sunt moștenitorii și nu înlocuiește succesiunea.

Numele moștenitorilor poate fi înscris ulterior în baza certificatului de moștenitor sau a unei hotărâri judecătorești definitive.

Când poate suporta ANCPI onorariul notarului

Există și situații în care onorariul pentru certificatul de moștenitor poate fi suportat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară.

Facilitatea se aplică însă doar în anumite cazuri legate de înregistrarea sistematică în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară.

Nu este o regulă valabilă pentru toate succesiunile din România.

În aceste cazuri, după identificarea unei succesiuni nedezbătute, primăria poate sesiza camera notarilor publici competentă pentru repartizarea cauzei unui notar.

Certificatele emise pot fi intabulate din oficiu, iar onorariul notarului este achitat prin structurile ANCPI, în condițiile prevăzute de lege.

Ce se întâmplă dacă actele casei sau terenului au fost pierdute

Pierderea actelor nu înseamnă automat că proprietatea nu mai poate fi dovedită.

În funcție de document, poate fi solicitat un duplicat sau o copie din arhiva instituției care l-a emis ori îl păstrează.

Pentru actele notariale se pot face solicitări către arhiva corespunzătoare, iar hotărârile judecătorești pot fi obținute de la instanța care le-a pronunțat.

În cazul titlurilor emise în baza legilor fondului funciar, trebuie contactate autoritățile care dețin documentația.

O simplă fotocopie, plata impozitelor sau înscrierea în registrul agricol nu devin automat titlu de proprietate doar pentru că originalul lipsește.

Ce înseamnă notarea posesiei

În anumite situații, atunci când dreptul de proprietate nu poate fi dovedit prin acte, dar o persoană folosește efectiv imobilul, legea poate permite notarea posesiei în cartea funciară în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică.

Notarea posesiei nu înseamnă însă că persoana devine imediat proprietar tabular.

Aceasta consemnează o stare de fapt.

În condițiile prevăzute de Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate poate fi intabulat ulterior în anumite situații, inclusiv după împlinirea unui termen de trei ani de la notarea posesiei, dacă nu există un litigiu care să conteste situația înscrisă.

Acest mecanism este diferit de uzucapiune și nu se aplică automat tuturor celor care folosesc un imobil de mulți ani.

Documentele cadastrale sunt afișate timp de 60 de zile

În cadrul cadastrului sistematic există o perioadă în care documentele tehnice sunt afișate public.

Potrivit informațiilor prezentate, acestea sunt afișate timp de 60 de zile la sediul stabilit de primărie și pe pagina de internet a ANCPI.

În această perioadă, proprietarii, posesorii și moștenitorii trebuie să verifice:

• amplasamentul imobilului;
• limitele;
• suprafața;
• categoria de folosință;
• construcțiile;
• persoana înscrisă ca titular.

Dacă există erori, poate fi depusă o cerere de rectificare, însoțită de documentele justificative.

Ce trebuie să facă moștenitorii

Dacă o casă sau un teren figurează încă pe numele unei rude decedate, proprietatea nu este pierdută automat și nici nu trece automat la stat.

Pentru ca urmașii să poată vinde, dona, ipoteca sau administra fără probleme juridice imobilul, este necesară dezbaterea succesiunii.

Trebuie stabiliți moștenitorii și cotele fiecăruia, după care drepturile trebuie înscrise în cartea funciară.

Cu cât procedura este amânată mai mult, cu atât pot apărea mai multe documente de procurat, persoane de identificat și situații juridice de clarificat.

Întârzierea poate avea și consecințe fiscale, motiv pentru care situația fiecărui caz trebuie verificată concret.